Категория споров: изъятие земельных участков для государственных/муниципальных нужд, установление и оспаривание размера возмещения (ст. 279–282 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ)
За основу взято 17 судебных актов арбитражных судов Московского региона (АС Московской области), 2025–2026 гг.
Резюме для практики
Настоящий документ обобщает выводы, сделанные арбитражными судами по спорам об установлении размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд. Практика опирается на устойчивый нормативный каркас (ст. 279–282 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ, Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ № 43-ФЗ и ФЗ № 254-ФЗ для линейных и инфраструктурных объектов) и на разъяснения Верховного Суда РФ — прежде всего на Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом ВС РФ 10.12.2015 (далее — «Обзор от 10.12.2015»).
Основные практические выводы:
Во всех изученных делах суды воспроизводят единую правовую конструкцию:
Пункт 2 ст. 56.8 ЗК РФ и корреспондирующие нормы ст. 281 ГК РФ определяют закрытый перечень компонентов возмещения, который суды последовательно применяют:
10.убытки, причинённые изъятием, включая убытки, возникающие из невозможности исполнения обязательств перед третьими лицами по заключённым договорам;
11.упущенная выгода.
Дело А41-13432/2026 (доп. возмещение): суд подтвердил, что перечень компонентов возмещения исчерпывающий и определяется законом, а не соглашением сторон произвольно — попытка истца взыскать доплату к уже исполненному соглашению об изъятии признана необоснованной, поскольку соглашение было исполнено в полном объёме (переход прав зарегистрирован, возмещение выплачено), а требование о признании его незаключённым/недействительным не заявлялось.
«Подписание соглашения об изъятии с разногласиями действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено.» (А41-13432/2026)
Это наиболее устойчивый и практически значимый вывод изученной практики. Суды прямо отклоняют довод о том, что стоимость должна определяться на дату первоначального отчёта, составленного истцом (уполномоченным органом) для целей направления проекта соглашения.
«…при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора. Таким образом, определение выкупной стоимости изымаемого участка следует производить из рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения.» (А41-67099/2025, со ссылкой на п. 7 Обзора от 10.12.2015)
В этом деле суд прямо указал, что отчёт истца, представленный в обоснование иска, содержал прямую оговорку о собственных пределах применения:
«…в самом отчете (стр. 4, раздел «Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости») указано, что итоговая стоимость объекта оценки достоверна исключительно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки)…» (А41-67099/2025)
Такая оговорка систематически используется ответчиками как довод против применения отчёта истца и как основание для назначения судебной экспертизы.
«…выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости имущества на момент рассмотрения спора в суде.» (А41-101147/2025, со ссылкой на п. 7 Обзора от 10.12.2015)
«…при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.» (А41-63090/2025)
Практическое следствие: суды по этому основанию (в связи с расхождением дат) назначают судебную экспертизу «по состоянию на дату проведения оценки» либо «по состоянию на дату проведения экспертизы», формулируя вопрос эксперту именно так, а не с привязкой к дате распоряжения об изъятии.
В отличие от даты определения стоимости (момент рассмотрения спора), вид разрешённого использования участка для целей оценки фиксируется на иную дату — день, предшествующий дню принятия решения об изъятии (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).
«В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.» (А41-24604/2026, п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ)
Дополнительно суды применяют разъяснение Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2014) о принципе наиболее эффективного использования, существовавшего до изъятия — это имеет значение при выборе объектов-аналогов и подходов к оценке (дело А41-101147/2025):
«…при определении стоимости изымаемого имущества, следует руководствоваться принципом наиболее эффективного использования участка, существовавшего до момента изъятия.» (А41-101147/2025, Обзор ВС РФ № 1 (2014))
Когда стороны представляют разные отчёты об оценке (истец — от уполномоченного органа, ответчик — свой), суды системно назначают судебную экспертизу и относятся к внесудебным отчётам как к позиции стороны, а не как к объективному доказательству.
«Суд отмечает, что представленные сторонами внесудебные экспертизы, составлены экспертами, которые не предупреждались об уголовной ответственности в порядке статьи 307 УК РФ, досудебные экспертизы являются не более чем частным мнением данных специалистов.» (А41-73554/2025)
Заключение судебного эксперта принимается судом как надлежащее доказательство, если совокупно выполнены следующие условия:
«Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования. Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения…» (А41-35988/2026)
Практика единообразно исходит из того, что основанием для назначения повторной экспертизы по ч. 2 ст. 87 АПК РФ являются не любые возражения стороны, а обоснованные сомнения в достоверности заключения либо выявленные противоречия в выводах эксперта.
«Само по себе несогласие участника судебного разбирательства с результатами проведенной по делу судебной экспертизы не может являться основанием для назначения по делу повторной экспертизы.» (А41-35988/2026)
«Суд отмечает, что само по себе несогласие ответчика с экспертным заключением не свидетельствует о его недостоверности.» (А41-73554/2025)
В деле А41-73554/2025 ответчик прямо оспаривал вывод судебного эксперта о заниженной (по его мнению) стоимости двух земельных участков под коммерческими объектами (магазин, автомойка) как «методически необоснованный» и «не отражающий действительную рыночную стоимость», ссылаясь на несоответствие фактическому коммерческому использованию. Суд отклонил возражения, признав заключение ясным, полным, последовательным и не содержащим противоречий, что и является процессуальным стандартом достаточности для отказа в повторной экспертизе.
Судебная практика демонстрирует избирательный, а не автоматический подход к убыткам: каждая заявленная статья требует доказывания необходимости и причинной связи именно с фактом изъятия (ст. 15 ГК РФ, ст. 65 АПК РФ — бремя доказывания на стороне, заявляющей убытки).
«Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).» (А41-24604/2026, ст. 15 ГК РФ)
«Обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскания убытков. Отсутствие доказательств наличия хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет недоказанность всего состава убытков и отказ в удовлетворении исковых требований.» (А41-24604/2026)
Судебный эксперт включил в состав убытков стоимость услуг риелтора (250 000 руб.) и госпошлину за регистрацию права (44 000 руб.). Суд принял пошлину, но исключил риелторские услуги:
«Между тем, обоснования включения в состав убытков стоимости услуг риелтора при покупке земельного участка в Московской области как необходимых и обоснованных услуг при изъятии, экспертом не приведено, как и не приведено такого обоснования ответчиком по делу. С учетом изложенного, суд признает обоснованным установить величину убытков, причиненных изъятием участка для государственных нужд, в размере 44 000 руб.» (А41-101147/2025)
Оценщик обосновывал включение в убытки стоимости юридического сопровождения регистрации прав и постановки на кадастровый учёт (19 000 руб.) ссылкой на интервьюирование юридических фирм региона о рыночных ценах такой услуги. Суд исключил эту сумму по тому же основанию — отсутствие обоснования необходимости услуги именно в связи с изъятием:
«Между тем, обоснования включения в состав убытков стоимости таких услуг юридических фирм как необходимых и обоснованных услуг при изъятии, специалистом не приведено, как и не приведено такого обоснования ответчиком по делу.» (А41-67099/2025)
Судебная экспертиза установила величину убытков и упущенной выгоды в размере 0 руб. при изъятии земель сельскохозяйственного назначения (ВРИ «для дачного строительства») площадью 403 кв. м и 59 422 кв. м, взыскав только рыночную стоимость участков (в совокупности 108 233 880,50 руб.). Это показывает: суды не «домысливают» убытки за правообладателя — при отсутствии заявленных и подтверждённых требований по невозможности исполнения обязательств, упущенной выгоде и т.п., в возмещение включается только рыночная стоимость.
Собственник участка сельскохозяйственного назначения требовал взыскания убытков (202 992 руб.) за фактическое изъятие части участка (428 кв. м, занятых кладбищем) без надлежащего оформления. Суд отказал, установив, что предыдущим решением (по другому делу) спор касался лишь уточнения/установления границ смежных участков, а не изъятия:
«Установление/уточнение границ земельного участка не является его изъятием.» (А41-24604/2026)
«…истцом не доказана противоправность поведения ответчика, а также причинно-следственную связь между действиями (бездействием) администрации и возникшими убытками.» (А41-24604/2026)
В нескольких делах суды подтвердили включение убытков без исключений — как правило, когда они рассчитаны судебным экспертом по конкретным статьям и стороны не оспаривали их обоснованность по существу (например, дело А41-73554/2025 — величина убытков 2 947 900 руб. в составе общего возмещения 41 145 900 руб.; дело А41-99802/2025 — убытки, причинённые изъятием прав аренды на части участка, включены пропорционально каждому из трёх арендаторов).
|
Дело |
Заявленная статья убытков |
Решение суда |
Обоснование |
|
А41-101147/2025 |
Услуги риелтора, 250 000 руб. |
Исключены |
Не доказана необходимость услуги в связи с изъятием |
|
А41-101147/2025 |
Госпошлина за регистрацию права, 44 000 руб. |
Включена |
Обоснованность не опровергнута |
|
А41-67099/2025 |
Юруслуги по оформлению прав «под ключ», 19 000 руб. |
Исключены |
Оценщик привёл только рыночные расценки, но не обоснование необходимости |
|
А41-35988/2026 |
Убытки и упущенная выгода в целом |
0 руб. |
Не заявлены/не подтверждены документально |
|
А41-24604/2026 |
Убытки от фактического занятия части участка, 202 992 руб. |
Отказано полностью |
Не доказан факт изъятия и причинная связь |
Второй крупный блок споров — методическая обоснованность подбора объектов-аналогов и применённых корректировок в экспертном заключении. Суды не пересматривают экспертную методику по существу, но требуют полноты и обоснованности отбора.
«Согласно п. 226 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с объектом исследования сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая объект исследования, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.» (А41-73554/2025)
«При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов, считаются объекты с одинаковыми основными физическими и экономическими характеристиками.» (А41-73554/2025)
В этом деле эксперт отобрал аналоги по двум основным критериям — назначение (свободные участки либо участки со строениями под снос) и локальное местоположение (вблизи объекта исследования), и прямо мотивировал отказ от части предложений:
«…Эксперт отказался от использования предложения №4 так как назначение участка — «спорт». Использование в расчете однородного диапазона с минимальным разбросом цен предложений даст более точный и обоснованный результат.» (А41-73554/2025)
Ответчик возражал против итоговой стоимости (около 2,5 млн руб. за каждый из двух участков под коммерческими объектами — магазином и автомойкой), утверждая, что она не согласуется с фактическим коммерческим использованием участков и характеристиками местоположения. Суд отклонил возражение, поскольку в заключении были отражены обоснование применения/неприменения корректировок по каждому элементу сравнения (зона расположения, назначение, площадь), а формальных противоречий выявлено не было.
«Экспертом в полной мере учтены ценообразующие факторы, проведен анализ рынка, выбор аналогов и расчет корректировок произведен на основании стандартных методик (метод сравнения продаж, затратный подход). Результаты экспертизы, в отличие от досудебного отчета истца, являются объективным и достоверным доказательством, основанным на актуальной рыночной информации.» (А41-101147/2025)
Суд в определении о назначении экспертизы прямо включил в вопрос эксперту перечень критериев для подбора аналогов, что фактически задаёт стандарт «эталонного» вопроса для аналогичных споров:
«Определить по результатам выезда на место в порядке ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации рыночную стоимость земельного участка… по состоянию на дату оценки.» (А41-63090/2025 (вопрос суда эксперту))
«Определить с учетом норм, предусмотренных ст. 56.8 ЗК РФ, по состоянию на дату проведения оценки, с учетом аналогов, имеющих те же: категорию, вид разрешенного использования, удаленность от МКАД, наличие коммуникаций, рыночную стоимость…» (А41-101147/2025 (вопрос суда эксперту))
«Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.» (А41-35988/2026)
Практический вывод: успешное оспаривание выбора аналогов требует не общей критики ( «стоимость занижена», «не соответствует рынку»), а предметных указаний на нарушение методики — например, отсутствие анализа предложений о продаже в районе расположения объекта, неприменение необходимых понижающих/повышающих корректировок, использование аналогов из другого сегмента рынка. В деле А41-35988/2026 истец заявлял именно такие доводы (отсутствие анализа предложений в районе, неприменение понижающих корректировок) в обоснование ходатайства о повторной экспертизе, однако суд отклонил ходатайство, установив, что эксперт дал исчерпывающие пояснения в судебном заседании и представил письменные ответы на вопросы участников процесса — то есть спорные моменты были устранены в процессе, а не остались противоречием в самом заключении.
В нескольких изученных делах фигурирует категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» с различными видами разрешённого использования, но не с обозначением «СХ-1»:
|
Дело |
Категория земель |
Вид разрешённого использования |
|
А41-24604/2026 |
Земли сельскохозяйственного назначения |
Для сельскохозяйственного производства |
|
А41-40023/2025 |
Земли сельскохозяйственного назначения |
Для ведения сельскохозяйственного производства |
|
А41-114605/2025 |
Земли сельскохозяйственного назначения |
Для сельскохозяйственного использования (отделение Першутино ГУП «Совхоз Победа») |
|
А41-108641/2025 |
Земли сельскохозяйственного назначения |
Для ведения личного подсобного хозяйства |
|
А41-35988/2026 |
Земли сельскохозяйственного назначения |
Для дачного строительства |
|
А41-70971/2025 |
Земли сельскохозяйственного назначения |
Для дачного строительства |
Кроме того, в нескольких делах об изъятии для линейных объектов (ВСМ, железнодорожный транспорт) исходные участки сельскохозяйственного назначения после раздела были переведены/образованы уже с иной категорией — «земли промышленности, энергетики, транспорта… и земли иного специального назначения» с видом разрешённого использования «7.1 Железнодорожный транспорт» или «7.2 Автомобильный транспорт» (дела А41-114605/2025, А41-112160/2025, А41-40023/2025, А41-108641/2025). Это отражает практику: при изъятии для линейного объекта инфраструктуры кадастровые работы по разделу участка и изменению категории/ВРИ образованных частей проводятся до заключения соглашения об изъятии, ещё в порядке п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ.
Практический вывод: если требуется анализ практики именно по территориальной зоне «СХ-1» в понимании ПЗЗ конкретного муниципального образования (в отличие от категории земель «сельскохозяйственного назначения» по ЗК РФ), в представленном массиве судебных актов такой практики нет. Для полноценного ответа по зоне «СХ-1» потребуется либо уточнение, о каком муниципалитете идёт речь (поскольку обозначения зон различаются по ПЗЗ разных округов), либо расширение выборки за счёт дополнительных дел или иных источников (например, практики судов общей юрисдикции или иных регионов), если это релевантно задаче.
12.Не полагаться на досудебный отчёт оппонента как на итоговое доказательство — при разногласиях сторон суд практически всегда назначает судебную экспертизу, а отчёт, составленный задолго до заседания, теряет доказательственную силу из-за смещения даты оценки.
13.Готовить собственный отчёт об оценке заблаговременно, с полным методическим обоснованием подбора аналогов (сегмент рынка, местоположение, назначение, площадь) и корректировок по стандарту ФСО № 7 — это не станет решающим доказательством, но повышает шансы на благоприятную формулировку вопросов при назначении судебной экспертизы и на успешное оспаривание заключения оппонента.
14.Каждую статью убытков подтверждать документально и обосновывать необходимость именно в связи с изъятием — «стандартные» статьи (риелторские услуги, юридическое сопровождение «под ключ») отклоняются судами при отсутствии специального обоснования.
15.Учитывать вид разрешённого использования на дату, предшествующую решению об изъятии, — попытки апеллировать к изменившемуся или потенциальному использованию результата не дают.
16.При формулировании вопросов для судебной экспертизы ориентироваться на дату проведения оценки/экспертизы, максимально близкую к дате рассмотрения спора, и включать в вопрос критерии сопоставимости аналогов (категория, ВРИ, удалённость, наличие коммуникаций и т.п.) — по модели дела А41-101147/2025.
17.При несогласии с судебной экспертизой готовить не общие возражения, а предметные, методически обоснованные замечания (отсутствие анализа предложений в районе объекта, неприменение необходимых корректировок, использование аналогов из другого сегмента) — иначе в назначении повторной экспертизы будет отказано.
18.Разграничивать основания требований: убытки, связанные с фактическим занятием земли, взыскиваются только при доказанности факта именно изъятия, а не иных смежных процедур (уточнение границ и т.п.).
|
№ |
Дело / файл |
Дата решения |
Предмет спора |
|
1 |
А41-99042/2026 |
11.08.2026 |
Изъятие земельного участка, установление возмещения |
|
2 |
А41-24604/2026 |
31.07.2026 |
Взыскание убытков (отказано — не доказан факт изъятия) |
|
3 |
А41-99802/2025 |
18.08.2026 |
Установление возмещения за права аренды на части участка (3 арендатора) |
|
4 |
А41-73554/2025 |
11.08.2026 |
Установление возмещения, спор о рыночной стоимости и аналогах |
|
5 |
А41-152485/2026 |
19.08.2026 |
Изъятие земельного участка |
|
6 |
А41-67099/2025 |
17.07.2026 |
Установление возмещения, спор о дате оценки и убытках |
|
7 |
А41-101147/2025 |
31.07.2026 |
Установление возмещения по результатам судебной экспертизы |
|
8 |
А41-112160/2025 |
31.07.2026 |
Изъятие для линейного объекта (ж/д транспорт) |
|
9 |
А41-108641/2025 |
25.06.2026 |
Изъятие для ВСМ, земли сельхозназначения |
|
10 |
А41-51359/2026 |
07.07.2026 |
Изъятие частей земельного участка (СНТ) |
|
11 |
А41-13432/2026 |
24.07.2026 |
Спор о дополнительном возмещении по исполненному соглашению |
|
12 |
А41-114605/2025 |
19.06.2026 |
Изъятие для линейного объекта, земли сельхозназначения |
|
13 |
А41-35988/2026 |
19.06.2026 |
Установление возмещения, спор об убытках и повторной экспертизе |
|
14 |
А41-84635/2025 |
17.06.2026 |
Установление возмещения по отчёту ГБУ «БТИ Московской области» |
|
15 |
А41-70971/2025 |
25.06.2026 |
Изъятие для ВСМ, земли сельхозназначения (дачное строительство) |
|
16 |
А41-63090/2025 |
19.06.2026 |
Установление возмещения по результатам судебной экспертизы |
|
17 |
А41-104023/2025 |
25.06.2026 |
Установление возмещения, выделение спора о цене в отдельное производство |
Настоящий меморандум подготовлен на основании анализа материалов проекта и носит справочно-аналитический характер; для использования в конкретном судебном процессе рекомендуется дополнительная проверка актуальности практики и полных текстов судебных актов.